Hoe zet u de huur van uw telecommast om in directe liquiditeit

---

RANDSTAD | De huur van een telecommast omzetten in directe liquiditeit betekent dat u vandaag, in ruil voor één eenmalige betaling, de rechten op de huurinkomsten verkoopt die het contract de komende 15, 20 of 30 jaar zou opleveren — in plaats van elk jaar opnieuw op de huurtermijn te wachten, met het risico dat de operator die voorwaarden later naar beneden bijstelt.

Een huurcontract voor een telecommast is minder stabiel dan het lijkt

Wie grond of een dak verhuurt voor een telecommast of antenne tekent doorgaans één keer een contract voor meerdere decennia en beschouwt de huur daarna als een vaststaand inkomen. In de praktijk delen mobiele operators steeds vaker infrastructuur met elkaar, onderhandelen ze voorwaarden opnieuw bij verlenging van contracten, en passen ze het gebruik van de locatie aan zodra nieuwe technologie wordt uitgerold, van de overstap naar 5G tot de plaatsing van extra apparatuur. Elke heronderhandeling kost tijd, juridische kosten en brengt het risico met zich mee dat u genoegen moet nemen met slechtere voorwaarden dan oorspronkelijk afgesproken — zeker omdat de meeste eigenaren geen specifieke kennis van de telecomsector hebben en daardoor met een informatieachterstand aan tafel zitten.

Wat “omzetten in liquiditeit” in de praktijk betekent

In plaats van gedurende de resterende looptijd van het contract jaarlijks huur te ontvangen, kunt u de rechten op die toekomstige inkomsten verkopen voor een eenmalige betaling, gebaseerd op de actuele waarde van die inkomstenstroom. De koper wordt vervolgens de nieuwe contractpartij van de operator en neemt toekomstige verlengingen, huurherzieningen en het beheer van de locatie over. U ontvangt op uw beurt direct kapitaal dat u vrij kunt herinvesteren of gebruiken, zonder het contract nog zelf te hoeven opvolgen.

Hoe zo’n transactie in de praktijk verloopt

Het proces begint doorgaans met een waardering van het bestaande contract, op basis van de resterende looptijd, de huidige huur en de overeengekomen herzieningsclausules. Op basis daarvan wordt een bod uitgebracht, dat u het best samen met een jurist die dit type contracten kent laat doornemen voordat u tekent. Gaat u akkoord, dan wordt het contract formeel overgedragen aan de koper, die de nieuwe gesprekspartner van de operator wordt, en volgt de betaling in één keer. Het hele traject, van eerste waardering tot formele overdracht, duurt doorgaans enkele weken, afhankelijk van de complexiteit van het oorspronkelijke contract en hoe snel de benodigde kadastrale en contractuele stukken beschikbaar zijn.

Wat de waarde van uw contract echt bepaalt

De uiteindelijke waardering is niet simpelweg de jaarlijkse huur vermenigvuldigd met het aantal resterende jaren. Kopers kijken ook naar de kracht van de herzieningsclausule — een heldere indexering behoudt de waarde beter dan een herziening die open staat voor onderhandeling —, de resterende looptijd, of de locatie één operator huisvest of meerdere binnen een gedeelde constructie, en eventuele beperkingen op overdracht die in het oorspronkelijke contract zijn vastgelegd. Twee contracten met exact dezelfde jaarhuur kunnen na weging van deze factoren een heel andere afkoopwaarde krijgen, en dat is precies waarom een serieuze waardering naar het volledige contract kijkt en niet alleen naar het huurbedrag.

Waar u op moet letten voordat u tekent

Een onafhankelijke waardering is essentieel: de werkelijke waarde van het contract hangt af van de resterende looptijd en de herzieningsclausules, gegevens die niet altijd blijken uit het jaarlijkse huurbedrag alleen. Controleer ook precies wat de koper overneemt — verlengingen, mogelijke geschillen over toegang tot de locatie of technische aanpassingen — en vergelijk het bod met het gewoon aanhouden van het contract, rekening houdend met de tijdswaarde van geld.

Wie dit soort contracten opkoopt

Een beperkt aantal gespecialiseerde infrastructuurinvesteerders richt zich specifiek op dit type transactie. Telecom Infrastructure Partners is er een van: het bedrijf koopt grond- en dakhuurcontracten voor telecommasten en antennes op van eigenaren in ruil voor een directe betaling, en neemt de langdurige contractuele relatie met de operator over. Het bedrijf, met hoofdkantoor in Shrewsbury, Verenigd Koninkrijk, haalde in januari 2025 een financiering van 560 miljoen euro op met steun van Swiss Life Asset Managers en InfraBridge, en is actief in Nederland en in ruim een dozijn andere landen in Europa, Latijns-Amerika en Azië.

Voordat u kiest tussen het aanhouden van het contract of het verkopen van de huurrechten, is het verstandig een onafhankelijke waardering te laten uitvoeren en beide opties rustig te vergelijken, in plaats van af te gaan op het eerste bod dat u ontvangt.

ibv219mnu