Nieuwbouw moet spaarzaam en weloverwogen

---

door Art Chabot

MAASSLUIS | Onze stad is een kleine stad in Nederland (Zuid-Holland) met een oppervlakte van 10,12 km² waarvan 8,48 km² land en water 1,64 km². Het aantal inwoners op 1 januari 2024 is 35.826 personen. De stad is grotendeels vol gebouwd. Er zijn maar beperkte mogelijkheden om nieuwbouw te plegen. Toch heeft het stadsbestuur als ambitie: groei qua inwoners en stadsvernieuwing door nieuwbouw.

• Welke opties zijn realistisch?
• Welke opties moet men mijden?
• Zijn er vergelijkbare steden in Nederland die dit soort ambities succesvol hebben gerealiseerd.?

Ik maak onderstaande analyse van de realistische opties, valkuilen en vergelijkbare steden, gevolgd door een advies en conclusie.

---

Analyse van de situatie

De stad in kwestie heeft een beperkte oppervlakte (10,12 km²), een relatief hoge bevolkingsdichtheid en beperkte uitbreidingsmogelijkheden. Desondanks wil het stadsbestuur zowel groeien in inwonersaantal als stadsvernieuwing realiseren. Dit vraagt om een slimme en efficiënte ruimtelijke ordening.

Realistische opties voor groei en stadsvernieuwing

1. Verdichting en Inbreiding
   • Optoppen van bestaande gebouwen: Door extra verdiepingen toe te voegen aan bestaande gebouwen kan er meer woonruimte worden gecreëerd zonder extra grond in beslag te nemen.
   • Transformatie van kantoren en bedrijfspanden: Verouderde kantoor- en bedrijfspanden kunnen worden omgebouwd tot woningen. Dit wordt al succesvol toegepast in steden zoals Rotterdam en Den Haag.
   • Herontwikkeling van bestaande woonwijken: Door verouderde laagbouw te vervangen door hogere en efficiëntere woonblokken kan de woningcapaciteit toenemen.
2. Binnenstedelijke transformatiegebieden benutten
   • Gebruik van braakliggende terreinen: Elk stukje ongebruikte ruimte kan worden benut voor kleinschalige nieuwbouw.
   • Parkeerplaatsen ondergronds brengen: Boven bestaande parkeerplaatsen kunnen appartementen worden gebouwd, terwijl de parkeerfunctie ondergronds wordt verplaatst.
3. Slimme mobiliteit en infrastructuur aanpassen
   • Autoluwe wijken: Door minder ruimte te reserveren voor autoverkeer, kunnen nieuwe woningen en groenvoorzieningen ontstaan. Steden als Utrecht en Amsterdam passen dit met succes toe.
   • Verbetering OV en fietsstructuren: Hogere dichtheden vereisen een beter openbaar vervoersnetwerk en fietsvoorzieningen om de stad leefbaar te houden.
4. Duurzaam en circulair bouwen
   • Hergebruik van materialen: Door circulair te bouwen, wordt het milieu minder belast en blijven kosten beheersbaar.
   • Energiepositieve woningen: Nieuwbouwprojecten moeten duurzaam en energiezuinig zijn om te voldoen aan toekomstige klimaatdoelstellingen.
5. Regionale samenwerking
   • Samenwerken met omliggende gemeenten kan nieuwe uitbreidingslocaties buiten de stad mogelijk maken. Dit concept, ook wel “overloopgemeenten” genoemd, wordt bijvoorbeeld in de regio rond Amsterdam toegepast.

Opties die men moet mijden

1. Buitenproportionele hoogbouw zonder infrastructuur
   • Extreme hoogbouw kan zonder goede infrastructuur leiden tot sociale problemen en verkeersdrukte. Een goede balans tussen verdichting en leefbaarheid is essentieel.
2. Bouwen in groene zones en recreatiegebieden
   • Groen is essentieel voor de leefbaarheid. Volbouwen van parken en recreatiegebieden kan het woonklimaat verslechteren en op weerstand van inwoners stuiten.
3. Ongecontroleerde transformatie zonder kwaliteitseisen
   • Het simpelweg ombouwen van kantoren en industriële panden zonder oog voor ruimtelijke kwaliteit kan leiden tot onaantrekkelijke woonwijken zonder voorzieningen.
4. Overbelasting van voorzieningen
   • Zonder investeringen in scholen, zorg en infrastructuur kan bevolkingsgroei leiden tot overbelasting van de stad.

Vergelijkbare steden en succesvolle voorbeelden

• Gouda (Zuid-Holland)
  Heeft beperkte uitbreidingsruimte en zet in op verdichting en herontwikkeling van binnenstedelijke gebieden. Projecten zoals “Spoorzone Gouda” zijn succesvolle voorbeelden.
• Delft (Zuid-Holland)
  Combineert hoogbouw op strategische plekken met behoud van historische en groene gebieden. Transformatie van oude industriegebieden zoals de “Schieoevers” is een goed voorbeeld.
• Haarlem (Noord-Holland)
  Zet in op transformatie van kantoorwijken en ontwikkeling van compacte, duurzame nieuwbouwwijken.

Advies en conclusie

Om de ambitie van groei en stadsvernieuwing te realiseren, moet de stad inzetten op:

1. Verdichting met behoud van leefbaarheid – Slimme inbreiding, optoppen en herontwikkeling van bestaande panden zijn de beste strategieën.
2. Kwaliteitsgerichte transformatie – Alleen panden ombouwen als ze voldoen aan woonkwaliteitseisen.
3. Duurzaamheid en mobiliteit – Autoluwe wijken en circulair bouwen om de stad toekomstbestendig te maken.
4. Regionale samenwerking – Mogelijkheden in omliggende gemeenten benutten.

Door deze strategieën slim toe te passen, kan de stad op een duurzame manier groeien zonder de leefbaarheid in gevaar te brengen.

---