Vragen PvdA over huurbeleid

© www.maassluis.nu - PvdA vragen

De fractie van de PvdA heeft schriftelijke vragen gesteld aan het college van burgemeester en wethouders op grond van art 51 R.v.O. over het huurbeleid. Het college heeft de vragen als volgt beantwoord.

Naar aanleiding van vragen op grond van art. 51 RvO van uw fractie over huurbeleid kunnen wij u het volgende mededelen. De vragen over huurbeleid gaan over de situatie bij Maasdelta Maassluis. Wij hebben de vragen dan ook aan hen voorgelegd. Bij brief van 16 maart 2015 hebben wij aan u laten weten dat Maasdelta Maassluis, vanwege drukte, extra tijd nodig had om de vragen te beantwoorden. Inmiddels hebben wij de antwoorden ontvangen. Hieronder zullen wij eerst de vragen en daarna de antwoorden weergeven.

1. Het bleek gisteren dat de woningbouwcorporaties veel meer inkomsten hebben door de inkomensafhankelijke huurverhogingen dan dat ze moeten afdragen aan de verhuurdersheffing en dat de vermogens bij de corporaties enorm zijn gestegen. Kunt u melden hoe groot het verschil voor Maasdelta is tussen hogere inkomsten en uitgaven aan de verhuurdersheffing? Is al bekend welke huurverhoging Maasdelta per 1-7 zal doorvoeren? Het percentage dat maximaal toegestaan is door de rijksoverheid hoeft immers niet in rekening te worden gebracht bij huurders.

Per 1 juli 2015 voert Maasdelta een zeer beperkte huurverhoging door welke lager ligt dan het landelijk gemiddelde. Maasdelta rekent gemiddeld 1,5% door, terwijl het landelijk gemiddelde op 2,2% ligt. Voor de huishoudinkomens tot 34.229 euro voert Maasdelta per 1 juli 1% door (inflatie) in plaats van het wettelijk maximum van 2,5%, voor huishoudinkomens vanaf 34.229 euro tot en met 43.786 euro voert Maasdelta 1,5% door in plaats van het wettelijk maximum van 3% en voor huishoudinkomens boven 43.786 euro voert Maasdelta 3,5% door in plaats van het wettelijk maximum van 5%. Jaarlijks is Maasdelta verplicht de zogenaamde verhuurdersheffing te betalen.
De jaarlijkse huurverhoging is in grote mate niet dekkend voor het bekostigen van de jaarlijkse verhuurdersheffing. Indien de verhuurdersheffing volledig aan huurders wordt doorberekend, bedraagt het tekort bij Maasdelta tot en met 2019 13 miljoen euro. Doordat in 2015 1,5% minder in rekening is gebracht bij huurders, loopt het tekort tot en met 2019 op tot 20 miljoen euro.

2. Bent u het met de PvdA Maassluis eens dat een lagere of geen huurverhoging kan bijdragen aan het voorkomen van financiële problemen van mensen met een minimuminkomen? Wilt u bij Maasdelta aandringen op het afzien van huurverhoging voor de mensen met een laag inkomen? Kunt u hierbij voorbeeld nemen aan de afspraken in Amsterdam, waar in ieder geval in 2013 voor 2013 en 2014 werd afgezien van huurverhoging boven de inflatie (zie nadere afspraken Bouwen aan de Stad II, 31 januari 2014)?

Ja. Bij Maasdelta aandringen op een lagere huurverhoging is inmiddels niet meer nodig, zoals u weet.  Maasdelta heeft na overleg met de bewonerskoepels besloten tot een lagere huurverhoging, zie ook onder vraag 1.

3. We komen tijdens onze wijkbezoeken soms huurders tegen die vaak al tientallen jaren wonen in een ruime eengezinswoning terwijl de kinderen al lang de deur uit zijn en de huurders soms minder goed ter been raken. Die huurders zouden soms best wel naar een gelijkvloerse, kleinere woning willen. Daarmee zou er een grotere woning beschikbaar komen voor gezinnen met kinderen. Doordat de huurders er al jaren zitten is de huur echter erg laag en zou verhuizen naar een modern appartement een enorme stijging in huur veroorzaken. Is er beleid bij Maasdelta om dergelijke verhuizingen te stimuleren? Zo nee, waarom niet? Deelt u onze mening dat – als huurders dat willen- het een kans is om meer huurders in een passende woning te laten wonen? En dat de hogere huur voor de grotere woning ook een hogere opbrengst voor de corporatie kan zijn waarmee een lagere huur voor de doorstromers kan worden geboden? Kunt u daarbij voorbeeld nemen op de programma’s in Amsterdam “Van Groot naar Beter” en “Van hoog naar Laag”.

Maasdelta heeft hier geen beleid voor. In voorkomende gevallen wordt het wel door Maasdelta gestimuleerd. De vraag is of veel huurders eenvoudigweg niet liever blijven wonen in hun inmiddels te grote eengezinswoningen en of zij zich laten leiden door een nieuwe huurprijs. Begin deze eeuw is bewoners van de Vertowijk overigens al wel de mogelijk gegeven met voorrang naar een appartement te verhuizen. Ondanks het gegeven dat daarbij een verhuisvergoeding uitbetaald werd, is daar slechts in zeer beperkte gevallen gebruik van gemaakt.  In het kader van de op te stellen woonvisie en prestatieafspraken tussen gemeente, Maasdelta en huurdersvertegenwoordiging in het licht van de nieuwe Woningwet kan onderhavige kwestie eventueel bezien worden.

4. Wij horen ook van huurders die alleenstaande ouders zijn met een laag inkomen die huurtoeslag krijgen. Op het moment dat oudere inwonende kinderen gaan werken verliezen zij –terecht- het recht op huurtoeslag en stijgt de huur in een aantal jaar boven de grens van de sociale huurwoningen uit. Wanneer het kind daarna de deur uit gaat en het inkomen weer daalt, is de woning uit de sociale voorraad gegroeid. Dan zou de achterblijvende ouder de woning moeten verlaten, omdat er geen recht op huurtoeslag meer is en daarmee de woning niet meer te betalen is. Met alle kosten van verhuizing als gevolg. Welke mogelijkheden hebben u en Maasdelta in dit soort gevallen om huurders rechtvaardiger te behandelen?

Als dit al voorkomt dan zeer incidenteel. Bij Maasdelta Maassluis hebben zich nog geen huurders gemeld die vanwege het inkomen van kinderen een boventrendmatige huurverhoging kregen die vervolgens tot een huurprijs van boven de huurgrens leidde. Daarnaast kunnen huurders die met een inkomensdaling te maken hebben, in dit geval omdat het verdienende kind de deur uit is, huurverlaging aanvragen tot 2 huurverhogingen terug.

5. In de Vertowijk staan er veel ruime eengezinswoningen leeg en staan deze ook vaak geruime tijd leeg. De huurprijzen van de leegkomende woningen worden door buurtbewoners en mogelijke huurders ook als te hoog ervaren. Wat is de gemiddelde tijd van leegstand tussen huurders? Klopt het dat de grotere huurwoningen in de Vertowijk langer leeg staan dan elders in de stad?

Maasdelta bemerkt dat oudere eengezinswoningen met een hogere huur moeilijker verhuurbaar zijn. Dat geldt voor eengezinswoningen in de Vertowijk en ook wel voor duurdere eengezinswoningen in andere wijken. Toepassing van energiemaatregelen en de hantering van het WWS leiden tot deze hogere huurprijzen.  Omdat de  woningen in de Verto tot de grootste behoren van Maasdelta in Maassluis kost de verhuur in vergelijking tot andere (kleinere) eengezinswoningen veel tijd. Een deel van de leegstand wordt overigens veroorzaakt door mutatiewerkzaamheden; als de vertrokken huurder niet meegedaan heeft met het energieproject dan dienen eerst isolerende maatregelen uitgevoerd te worden. De huurprijzen liggen (na het energieproject) rond de € 850,= (de maximaal redelijke huur rond de € 975,=). De leegstand hangt mede af van de uit te voeren werkzaamheden en ligt doorgaans tussen de 3 en 6 maanden. De verhuur trekt overigens weer wat aan.

6. Wat zijn de huurprijzen in de Vertowijk en hoeveel per m2 oppervlakte is dat? Hoe verhouden de huurprijzen in de Vertowijk zich tot de rest van Maassluis en tot verhuurprijzen van vergelijkbare woningen in vergelijkbare steden?

De huurprijzen in de Vertowijk variëren al naar gelang de grootte van de woning en het energielabel. De 5 kamer eengezinswoningen tellen na het energieproject  192 punten. De maximaal redelijke huur ligt dan op € 977,=. De prijs per m2 ligt dan rond de € 8,25. In zijn algemeenheid geldt dat hoe groter de woningen is des te lager de m2-prijs (bij gelijke energielabels). Een eengezinswoning in bijvoorbeeld de Kapelpolder kent een m2-prijs van rond de € 9,25 (na mutatie).

7. Na de commissievergadering over de sociale huurvoorraad in januari 2014 heeft Maasdelta een lijst van huurprijzen in Maassluis naar de raad gestuurd. Kan dat overzicht geactualiseerd worden? Klopt het dat die lijst alleen uitgaat van de huidig in rekening gebrachte huur en niet van de huurprijzen die bij vrijkomen in rekeningen worden gebracht?

Het door Maasdelta verstrekte overzicht ging uit van de in rekening gebrachte netto huur. Hieronder treft u een vergelijkbaar overzicht aan van het bezit per 1 januari 2014 en 1 januari 2015, maar dan tevens voorzien van een kolom met subsidiabele huur. De kolom met subsidiabele huur is van belang vanaf 1 januari 2016 om dat deze vanaf dan maatgevend is bij toewijzing van woningen. De verschillende prijsgrenzen (zoals bijvoorbeeld de lage en de hoge aftoppingsgrens, zie hieronder) hebben te maken met de betaalbaarheid i.c. met de mate van huurtoeslag. Het een en ander is afhankelijk van inkomen, leeftijd en huishoudensamenstelling).

De huren van Maasdelta in Maassluis liggen gemiddeld op ongeveer 85% van het maximaal redelijke. Maasdelta heeft geen inzicht in de streefhuren die gehanteerd worden door sociale verhuurders in de regio. Uit informatie van de Maaskoepel blijkt dat streefhuren variëren, te weten tussen de 75% en 96% van de maximaal redelijke huur.

1. Welke gedeelte van de sociale huurvoorraad is in Maassluis nu boven de kwaliteitskortingsgrens uitgegroeid (tot 403,06 per maand) en hoeveel woningen van Maasdelta zijn nu uit de sociale huursector (tot 710,68 euro per maand) uitgekomen en daarmee niet meer toegankelijk voor mensen met een laag of middeninkomen?

Als januari 2015 vergeleken wordt met januari 2014 dan is de voorraad in de huurklasse tot de kwaliteitskortingsgrens met 31 woningen afgenomen als naar subsidiabele huur gekeken wordt en met 37 in de netto huur. De hele sociale voorraad (tot de liberalisatiegrens) is respectievelijk met 94 (subsidiabele huur) en 93 (netto huur) afgenomen. Zie overzicht onder 7.

2. Het lijkt op basis van de website woonnet-rijnmond.nl alsof vooral de goedkopere huurwoningen populair zijn en veel inschrijven krijgt en de dure huurwoningen niet. Klopt dat en is het bekend hoeveel mensen er inschrijven per categorie huur?

Overzichten van Woonnet Rijnmond bieden hier inzicht in. Er zijn veel weigeringen en ook veel no show.  In Maassluis gaan met name de dure huurappartementen moeilijk. Het overzicht van de marktdruk per woningcategorie (jaarmonitor 2013) is een afgeleid gegeven dat een goede indruk geeft. Marktdruk is het aantal woningzoekenden dat gereageerd heeft in een bepaalde categorie gedeeld door het aantal verhuringen in die categorie. Uit het jaaroverzicht 2013 blijkt dat goedkope woningen tot de jongerengrens en eengezinswoningen de meeste inschrijvingen kennen en woningen boven de liberalisatiegrens de minste.

3. Maasdelta biedt al enkele jaren woningen te koop aan (o.a. Steenen Dijck en Zwaluw en Buizerdflats), maar sinds een paar jaar ook in goedkopere complexen (o.a. Frans Halslaan). Op basis van welke afwegingen wordt de keuze gemaakt om in complexen wel of niet te verkopen? Hoe wordt er bij verkoop rekening gehouden met mogelijke toekomstige renovatieprojecten bij verdeeld particulier eigendom (zie de jarenlange, moeizame ervaringen met renovatiepogingen bij Palet)?

Maasdelta zet woningen in de verkoop op grond van een afweging tussen volkshuisvestelijke, markttechnische en financiële afwegingen. In veel complexen behoudt Maasdelta meer dan 50% bezit.

4. Hoeveel huurwoningen zijn er de afgelopen 5 jaar verkocht (svp uitsplitsten per jaar)? Hoeveel daarvan aan zittende huurders en hoeveel aan nieuwe bewoners?

Hierbij de door Maasdelta ter zake verzamelde cijfers:

 1) Dit overzicht wijkt qua aantallen iets af van wat aan de raad is gestuurd begin 2014. Het gaat daarbij om in totaal 8 woningen minder, waardoor ook onderliggende aantallen enigszins verschillen.

2) Bij vraag 12 is o.a. het aantal verkochte woningen aan zittende huurders geteld; zij het dat zittende huurder hier betekent ‘met huurkorting’ want toenmalig huurder van Maasdelta. Er zijn derhalve ook zittende huurders bij die moesten verhuizen. Bij nieuwe bewoners gaat het daarentegen om echt nieuwe bewoners, die daarvoor derhalve geen huurder waren van Maasdelta.