Inzetten van erfpacht is zeer nadelig voor woningeigenaar

---

MAASSLUIS | Gemeenten als Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht hebben de afgelopen jaren hun erfpachtsystemen omgevormd naar eeuwigdurend afkopen of zijn daar mee bezig. Het is derhalve géén hedendaags instrument, en was vooral populair in de jaren zeventig en tachtig van de vorige eeuw.

Het is dus vooral een inkomstenbron voor een gemeente en kan derhalve NIET als “sociaal” worden bestempeld, ondanks dat er een rem wordt gezet op indexering van de erfpachtcanon

Erfpacht kopen is een afweging tussen een lagere aankoopprijs en toekomstige financiële onzekerheid: het maakt een huis betaalbaarder omdat je de grond huurt, maar de jaarlijkse canon kan stijgen, wat de hypotheeklasten verhoogt en de maximale leencapaciteit beperkt. Of je erfpacht moet kopen hangt af van je persoonlijke financiële situatie; het kan voordelig zijn als de canon fiscaal aftrekbaar is en je de risico’s kunt dragen, maar afkopen is vaak gunstiger voor de lange termijn, op voorwaarde dat je het kunt betalen. 

Mensen die in de betaalbare sector een woning kopen, doen dat omdat zij geen grote koopkracht hebben. Erfpacht kan het kopen dan wellicht nog steeds niet mogelijk maken. Hoewel hierdoor de maandlasten ende woningwaarde stijgt, wordt je NIET automatisch eigenaar van de grond. Bovendien bepaalt de gemeente of zij de erfpachtcanon “sociaal aanvaarbaardbaar” verhogen zal gedurende de looptijd van de erfpacht overeenkomst.

Afkopen

Het is vaak mogelijk om de erfpacht eeuwigdurend af te kopen (maar is niet automatisch de grond in eigendom verwerven!) of de grond alsnog in eigendom te verwerven om deze nadelen te omzeilen.  Dat moet je dan wel kunnen financieren wat vaak NIET lukt bij “betaalbare” woningen ondanks dat men spreekt van “sociale erfpacht”.

Dat laatste is een Newspeak term die verhult wat er werkelijk gebeurt.

Nadelen

De belangrijkste nadelen van erfpacht zijn de onzekerheid over stijgende periodieke kosten (canon), beperkte zeggenschap over de grond en mogelijke problemen bij hypotheekaanvragen of verkoop. Erfpachters betalen vaak al een hoge canon die na herziening – onvoorspelbaar – kan stijgen, en men profiteert sowieso niet van de waardestijging van de grond.

Hieronder vindt u een gedetailleerd overzicht van de nadelen voor de reguliere erfpacht.

• Financiële onzekerheid (canonherziening): Na afloop van een erfpachttijdvak kan de vergoeding (canon) aanzienlijk worden verhoogd, vooral als de grondwaarde is gestegen.
• Beperkte zeggenschap: Omdat de grond niet uw eigendom is, kan de eigenaar (vaak de gemeente) regels stellen aan het gebruik of verbouwingen van de woning.
• Hogere maandlasten: De erfpachtcanon kan leiden tot aanzienlijk hogere maandlasten, wat de maximale hypotheek kan verlagen.
• Verkoopbaarheid en waarde: Een huis met erfpacht is soms minder aantrekkelijk voor kopers, wat de verkoopbaarheid en de waarde van de woning negatief kan beïnvloeden.
• Risico bij erfpacht van particulieren: Bij particuliere erfpacht kunnen de voorwaarden strenger zijn en is het soms moeilijker om een hypotheek te krijgen in vergelijking met gemeentelijke erfpacht.
• Risico van opzegging: Als de canon gedurende twee opeenvolgende jaren niet wordt betaald, kan de erfpacht worden opgezegd en moet de woning worden ontruimd. 

---